Форум » Клубные дела » Всем привет - вопрос по оценке недвижимости » Ответить
Всем привет - вопрос по оценке недвижимости
La-la topola: Никто в таком вопросе не разбирался, как соотносятся цены, что считает независимая оценочная компания (не одногодки) и то, за сколько реально можно продать на рынке. Вот они пишут ликвидационная стоимость и оценочная со сроком реализации 2-6 мес. И я думаю, довериться опытному агенту по недвижке или заказать оценку и работать от нее?
Ответов - 45, стр:
1 2 All
OLEG74: Вован из Питера вроде в.теме...
VNT: La-la topola однозначно к Вовану
VintFR: La-la topola пишет: Никто в таком вопросе не разбирался, как соотносятся цены, что считает независимая оценочная компания (не одногодки) и то, за сколько реально можно продать на рынке. Вот они пишут ликвидационная стоимость и оценочная со сроком реализации 2-6 мес. Ничего не понял, но очень интересно. Всегда решает место, никому нафиг не нужен золотой дворец в гетто.
Bobr: Обычно достаточно открыть авито или яндекс недвижимость чтобы понять примерную цену квадрата там где недвижка. Ну если конечно речь не о экслюзивном особняке 18го века. А так да, Вован у нас эксперт по этим вопросам
Вован из Питера: Я бы рассказал, но вопрос не очень понял)) В любом случае, агенты - марамои и крахоборы, которые нахер не нужны в пищевой цепочке)
La-la topola: Вован из Питера Ну я вот какую цель преследую..Надо мне к примеру продать квартиру, у меня есть дружбан агент, он мне говорит, что ставь по столько, быстрее продашь, быстрее ипотеку загасишь, в итоге профит. Ну есть в этом смысл, не спорю. Но это если я ставлю вариант на 100тр ниже среднерыночной и не жду продажи 6 мес, а продаю в 1й месяц и гашу ипотеку, по которой я 40тр в месяц отдаю, а если я продешевляю тыс на 300-400, то квартира уйдет конечно быстро, но уже вроде не так все радостно, каждый рубль то выстрадан по сути. Но тут я думаю, может стоит заказать оценку в независимой компании за 3тр, они мне дают цену. И я по этой цене или с минимальным дисконтом ставлю в продажу и продаю по более точной цене. Так можно ли назвать второй подход более верным? Оценки у оценочных компаний - они действительно отражают рынок и интерес к объекту или это так +- километр?
La-la topola: Вован из Питера Ну у меня дружбан говорит, что так он за 150-170 минимум делает, мне за 50 сделает. И это меня устраивает, я просто не хочу пару сотен потерять на ошибочно выбранной цене, короче не хочу продешевить.
OLEG74: Зачем тебе агент? Там ничего сложного нет)) Если квартира в ипотеке, агент точно лишний... Покупатель может с агентом... Ставь чуть выше рынка и снижай на 50тыр в неделю.... По просмотрам увидишь, есть интерес или нет...
Вован из Питера: La-la topola тебе никто не нужен, не трать деньги) Просто посмотри авито и emls и оцени сам сколько может стоить твоя квартира) снижай в зависимости от того насколько быстро хочешь продать)
Bobr: La-la topola Выстави по той цене что тебе кажется нормальной. Если не будет просмотров то снижай. А ты кстати куда то спешишь? Зачем тебе прямо быстро продавать
La-la topola: Спасибо! Bobr С деньгами не очень, ипотека сильно карман тянет, ремонт нужно делать, а денег толком нет. Ипотека 10.5% годовых, а студия, что сдаю - дает уже меньше 5%. Там цена уже выстрелила, думаю, что уже рост вряд ли какой-то будет. Хочу продать, ипотеку загасить, вздохнуть и подумать о чем-то еще )). Да и хочу с банком закрыть отношения, ну так поспокойней, не хочу, чтобы новая квартира в залоге была. Да, так и сделаю, красивых фоток сделаю, подмаклачу после арендаторов и выставлю по рынку. Вован из Питера я кстати на емлс и смотрел.
La-la topola: Bobr Я за ипотеку 40тр в мес плачу, а с аренды 18тр. Но студия чутка дороже, чем долг банку. Выгода явная.
Kasipopo: La-la topola пишет: Я за ипотеку 40тр в мес плачу, а с аренды 18тр. Но студия чутка дороже, чем долг банку. Выгода явная. Да сейчас вообще сдавать не выгодно стало, цены на аренду мизерные, при условии стоимости ремонта (квартиры) , мебели и техники, не говоря уже о стоимости объекта. У меня сейчас не всё сдается, пусть лучше стоит, чем изнашивается за копейки.
Drunk: La-la topola ты учти еще про налог с продажи квартиры там надо срок выждать иначе попадешь на 13%
La-la topola: Drunk Вроде 5 лет.
Kasipopo: Ещё не забываем, что с 21 года НДФЛ - 15процентов ( при доходе от 5млн р/год)
La-la topola: Kasipopo Мне до такого дохода - как до луны раком )))).
La-la topola: Drunk Но там и сумма с которой доход удерживается - тоже определена, только я не помню какая. Это мне мой дружбан агент говорил. Надо бы конечно сам закон почитать, чтобы из первых рук.
Kasipopo: La-la topola пишет: Мне до такого дохода - как до луны раком )))). Ну если квартиру за 5+ продашь, то о будет.
flinter: Kasipopo Не будет. С разницы, + вычет на 1 или 2 млн точно не помню. Это продать надо на сумму превышающую стоимость покупки на 5млн + вычет.
Kasipopo: flinter пишет: Это продать надо на сумму превышающую стоимость покупки на 5млн + вычет. Немножко не так, тут будет важна дата приобретения квартиры , срок владения , кадастровая стоимость и расходы на неё ну и цена продажи. И еще важен остальной доход гражданина за год.
flinter: Kasipopo Итак. При продаже квартиры в собственности более (3-5) лет - сумма в налоговую базу не попадает. Соответственно налог не платится, а база не увеличивается на эту сумму. При продаже до 3-5 лет, платится налог с разницы покупки и продажи, за вычетом необлагаемой суммы 1млн и за вычетов расходов на улучшение жилья(это ремонт, проценты по кредиту), все должно быть зафиксировано разумеется документально.
La-la topola: flinter Так если в собственности больше 3х лет - то нет налога? Я слышал про 5 лет.
flinter: La-la topola Там было 3 года, до 15 чтоли, потом сделали 5, а теперь снова вернули. Короче я купил квартиру когда было 5 - и мне 5 лет куковать. Ты просто найди в инете когда эти сроки менялись - и поймешь какой у тебя 3 или 5
La-la topola: В общем почитал, 5 лет срок.
La-la topola: Вообще как-то мутно... Если можешь предоставить доходы минус расходы, то расход учитывается. Если у тебя кв. как бы была в собственности, но подтверждений нет, то можешь только вычесть налоговый вычет в 1млн из кадастровой стоимости и с этой суммы платишь ндфл, как-то жирновато в пользу гос-ва.
La-la topola: Чет выходит, что если подождать почти 2 года, то потеряю на ипотечных процентах 600тр, но сэкономлю на ндфл 300тр + получу аренды 480тр... Хрень, выходит выгоднее в конечном итоге держать чтоли..
flinter: La-la topola пишет: Если у тебя кв. как бы была в собственности Если более 3-5 лет - то нет. Но я себе не представляю как могла за последние 5 лет у тебя материализоваться квартира без документов?? Наследоство, дарственная разве что.
La-la topola: flinter Да не, понятно, что купленная. Это я уже о России матушке, о народе подумал. У меня все норм с доками, я посчитал доходы минус расходы и от этого взял ндфл. Получилось 300 штук. В моем случае 5 лет срок минимальный, мне надо еще чуть больше 1.5 года ждать.
La-la topola: Надо короч в экселе в таблицу сводить со всеми процентами и смотреть самый выгодный расклад.
Palto: Оценка не нужна, её всё равно будет делать покупатель для банка, в котором у него одобрена ипотека. Из неё и узнаешь, насколько угадал с ценой. Агенты тоже не нужны. В сети полно видео, вебинаров "Как продать квартиру самому"и проч. Посмотри их и вперёд, помолясь о том, чтобы пришёл покупатель с прямыми деньгами. В противном случае окажешься нижним (последним) звеном в цепочке из весёлых многодетных маргиналов-расселенцев с маткапиталами, субсидиями и ипотеками. Без агента тут будет трудновато. А у тебя ещё и обременение надо снимать, если продаваемый объект в ипотеке, и с налогами разбираться. Деньги будешь получать долго и частями и т.д.
Розовый Осминожка: Palto пишет: В противном случае окажешься нижним (последним) звеном в цепочке из весёлых многодетных маргиналов-расселенцев с маткапиталами, субсидиями и ипотеками сейчас вроде деньги сразу переводят. я ипотеку брал лет 6 назад - деньги владельцу на счет упали сразу + налик он забрал через ячейку. Но у нас сделка сложная была - делали через агента. Всех подробностей не знаю. часа за 3-4 провернули все обмены деньгами с тремя участниками сделки, субсидиями и ипотеками.
Palto: Розовый Осминожка С субсидиями и маткапиталом всё несколько сложнее. Впрочем, у ипотеки тоже есть свою нюансы.
Розовый Осминожка: Palto я сейчас хочу брать ляма на 3-4 ипотеку с маткапиталом. В сбере есть ставка 1.3%, вроде. Но там квартир мало и остался самый неликвид - студии, 1 этаж и тд... В итоге буду вторичку брать, в предалах КАД. мурины, кудровы и гореловы - ад.
Palto: Розовый Осминожка пишет: Но там квартир мало и остался самый неликвид Там это где? Ты в каком-то определенном ЖК хочешь купить?
La-la topola: Отошел на 5 минут, а тут уже Санта-Барбара . Предполагаемая продаваемая квартира без обременений ). Но заметка о покупателе с прямыми деньгами - , спасибо! Я как-то про это не подумал.
La-la topola: Розовый Осминожка Мой опыт говорит мне о том - бери то, в чем тебе комфортно будет жить, а не то, что дает система. Время пройдет, ипотека заплатится, а Мурино так и останется Муриным. Даже, если это будет на 1 млн дороже. За 20 лет жизни разница "у метро" и "20 минут пешком до метро" - по времени и деньгам окупится на пол квартиры.
flinter: Palto пишет: А у тебя ещё и обременение надо снимать, если продаваемый объект в ипотеке, и с налогами разбираться. Деньги будешь получать долго и частями и т.д. Я свою продавал проблема была только одна. Толстая жирная тетка в Росреестре. Которая не захотела пройти 3 метра и найти мои документы. Как только в другой день девушка сказала сейчас гляну в отложенных - и нашла. Соответственно мои покупатели взяли мою квартиру в ипотеку, я в этом же банке забрал деньги из ячейки наликом (ипотечные). Так что о каких проблемах не понимаю Может за 5 лет что изменилось. Но я покупал и продавал уже за это время - ноу проблем, и никакие агенты не нужны. Ту мою квартиру только третий агент продал, просто взял и начал водить каждый день людей, как только я его нанял (ну как нанял он сам напросился). Другие агенты до него то не хотели приходить показывать типа покажи сам, либо не водили.
Розовый Осминожка: La-la topola пишет: Мой опыт говорит мне о том - бери то, в чем тебе комфортно будет жить, а не то, что дает система. Время пройдет, ипотека заплатится, а Мурино так и останется Муриным. Даже, если это будет на 1 млн дороже. За 20 лет жизни разница "у метро" и "20 минут пешком до метро" - по времени и деньгам окупится на пол квартиры. Так я теще беру однушку-двушку мне-то и в центре хорошо живется. Palto пишет: Там это где? Ты в каком-то определенном ЖК хочешь купить? там - это у "партнеров" центробанка-сбербанка. Есть застройщики и объекты у них, на которые минимальная ставка по ипотеке 1.3%*. * - это ставка на 2 года, потом уже ставка не помню какая, 4-6%, вроде. Ну и под эту "акцию" остались только трешки комфорт-класса в черте города от 20 лямов и студии 20 квадратов.
Palto: La-la topola пишет: Мой опыт говорит мне о том - бери то, в чем тебе комфортно будет жить, а не то, что дает система. Время пройдет, ипотека заплатится, а Мурино так и останется Муриным. Даже, если это будет на 1 млн дороже. А можно купить на старте продаж, а потом скинуть по переуступке на 1 млн дороже. И пофиг, в Мурино или за Всеволожском. flinter пишет: Соответственно мои покупатели взяли мою квартиру в ипотеку, я в этом же банке забрал деньги из ячейки наликом (ипотечные). Так что о каких проблемах не понимаю У тебя всё прошло по самому лёгкому сценарию, включая Росреестр. И агент у тебя всё-таки был, и он не только просмотрами занимался, видимо. Я говорю ТС о возможных проблемах.
Palto: Розовый Осминожка пишет: потом уже ставка не помню какая Вот вот. Может поискать что-то без акции?
flinter: Palto Мой агент занимался только просмотрами. Все вопросы решал агент покупателя, они были кстати и спасибо ей она помогла, без нее было бы сложней покупателям, но не мне. Самая заслуга моего агента что они водил толпы и быстро нашел покупателей. Ну это ладно. Я же сразу после этого купил квартиру на вторичке. Там уже агентов не было ни у меня ни у продавца. Просто напечатали договор, подали в МФЦ, деньги в ячейку с доступом по условию. И все.
La-la topola: Розовый Осминожка пишет: Так я теще беру однушку-двушку Надо было сразу уточнять. А что так близко к городу берешь? Говорят под Выборгом сейчас неплохие варианты есть .
La-la topola: Palto пишет: И пофиг, в Мурино или за Всеволожском. Риски разные. В Мурино или за Всеволожском если тьфу-тьфу-тьфу, случится недострой - там никакому инвестору нах этот вариант потом может не сдаться. Я за то, чтобы брать там, где место ликвидное.
Palto: flinter Мы с тобой говорим об одном и том же. Ты как раз и был тот самый покупатель с прямыми деньгами и продавец оказался адекватным. А агент, который занимается просмотрами, а на сделке сидит и ждёт комисы... Таких достаточно много, они активно атакуют тех, кто пытается продать сам, воруют чужие объявления, водят хороводы экскурсантов... но в сложных случаях могут не справиться и развалить сделку, иногда вполне осознанно. Так что с агентом покупателей тебе тоже повезло. Пожелаем ТС того же. La-la topola Нужно смотреть у надёжных застройщиков. И бюджетик увеличить. А так да," Location, location, location".
полная версия страницы